《物業承接查驗辦法》的理解和適用
（一）以《合同法》、《物權法》和《物業管理條例》為依據，尊重業主的物權，尊重物業服務企業與建設單位的契約自由；以維護業主的共同利益和物業管理市場秩序為目標，明確房地產行政主管部門的指導和監督職能。
（二）正視前期物業服務合同雙方權利義務失衡的現實，平衡建設單位與物業服務企業在物業承接查驗中的利益；正視前期物業管理階段業主大會缺失的現實，發揮物業服務企業在物業承接查驗工作中的專業優勢。
（三）規范建設單位在物業承接查驗中的責任和義務，督促建設單位提高物業共用部位、共用設施設備的建設質量；規范物業服務企業在物業承接查驗中的權利和義務，為前期物業管理活動順利開展創造條件。
（四）強化物業承接查驗工作的針對性和實用性，根據以往物業承接查驗中存在的問題，有針對性地進行相關制度設計；強化物業承接查驗工作的程序性和可操作性，通過具體詳細的程序規定和操作規范，指導相關主體在實踐中參照適用。
三、《辦法》的立法重心
（一）加強對建設單位的約束，以督促建設單位在物業承接查驗中切實做到“誠實信用”
首先，《辦法》要求建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。其次，《辦法》規定建設單位應當在現場查驗20日前，向物業服務企業移交承接查驗所必需的資料，未能全部移交的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。再次，《辦法》要求建設單位應當及時解決現場查驗中發現的物業共用部位，共用設施的數量和質量不符合約定或者規定的問題，并組織物業服務企業復驗；應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。最后，《辦法》規定建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益；不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
（二）加強對物業服務企業的指導，以督促物業服務企業在物業承接查驗中切實做到“客觀公正”
對于物業共用部位、共用設施設備的名稱和種類、物業承接查驗的文件依據和具體程序，《辦法》分別在第十六條、第十二條和第十三條中作出詳細的列舉和說明。對于建設單位移交的資料，《辦法》提示物業服務企業重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。對于現場查驗的方法，《辦法》指導物業服務企業綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。對于現場查驗和交接工作，《辦法》要求物業服務企業形成書面記錄，并詳細列明了查驗記錄和交接記錄應當包括的具體內容。對于現場查驗中發現的問題，《辦法》指導物業服務企業將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定和規定的情形，書面通知建設單位。
（三）加強對違約行為的監管，以保證前期物業服務合同雙方在物業承接查驗中切實做到“權責分明”
為督促建設單位履行物業承接查驗義務，《辦法》明確規定了建設單位的三項法律責任：1、物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任；2、物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任；3、建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。同樣，為督促物業服務企業履行物業承接查驗義務，《辦法》也明確規定了物業服務企業的三項法律責任：1、自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任；2、物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；3、物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
（四）加強對業主權利的保護，以保證各方主體在物業承接查驗中切實做到“保護業主共有財產”
為防止前期物業服務合同終止后物業服務企業拒交物業承接查驗檔案，《辦法》明確規定物業承接查驗檔案屬于全體業主所有；為發揮業主在物業承接查驗中的主觀能動性，《辦法》明確規定業主的知情權和監督權，并要求建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主；為發揮各方主體的監督作用，《辦法》規定物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證，物業所在房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。
四、《辦法》的制度創新
（一）明確物業承接查驗的基本條件
一方面，在各地取消綜合驗收的大背景下，為保證物業硬件符合交付使用條件，《辦法》通過第十一條詳細規定實施承接查驗的物業應當具備的七個基本條件，并鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。另一方面，在前期物業管理階段業主大會缺位的前提下，為保證物業服務企業實施承接查驗工作有約可依和有據可查，《辦法》明確規定在以下三個契約性文件中必須約定物業承接查驗的相關內容：一是物業買賣合同應當約定建設單位所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準；二是臨時管理規約應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定；三是前期物業服務合同應當包含物業承接查驗的內容。
- 上一篇：物業與物業管理的概念 2014/11/25
- 下一篇：關于舉辦第二屆“幸福社區、幸福家——中國物業管理行業攝影比賽 2013/4/19
